Kanunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan özel bir düzenleme yer almaktadır. Yeni malik sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkânlarına sahip olmakla birlikte, bu duruma ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir.
!!!YENİ MALİKİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE TALEBİ, KİRACIYA YÖNELTİLEN BİR BEYANLA GERÇEKLEŞTİRİLEMEZ; BU HAKKIN DAVA YOLUYLA KULLANILMASI GEREKİR.!!!
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında; kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden itibaren BİR AY içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini ALTI AY sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yine kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak BİR AY içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Akabinde kira ilişkisi, her iki durumda da mahkemenin verdiği tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer.
Konut veya işyeri ihtiyacı hususu her olayın koşullarına göre ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Yargıtay bir kararında, tahliyesi istenen işyerlerinin konum olarak halen malik ve kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha fazla kazanç getirir nitelikte olması halinde ihtiyaç iddiasının samimi olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 6. HD 23.06.2011 T. , 1625/6900) Başka bir kararda ise, davacının zengin olmasının, çalışmasına engel olmayacağı ve bunun samimiyetsizliğe delil olarak kullanılamayacağı belirtilmiştir. ( Yargıtay HGK., 13.5.1992 T., 1992/6-228 E., 1992/318 K.)